Финансирование девелопмента: факты против страхов, - Петр Гришин и Максим Раскоснов, ИК “Ренессанс Капитал”

"Риски выше, но не смертельны. Немногим менее года тому назад мы утверждали, что ликвидность в секторе имеется, хотя и далеко не везде. С тех пор ситуация на внешних рынках продолжала ухудшаться, процентные ставки выросли, а финансирование стало еще менее доступным. Без сомнения, мы увидим многочисленные случаи переноса сроков завершения проектов, и, вероятно, несколько банкротств мелких игроков. Однако мы по-прежнему считаем, что взгляд на весь сектор как полностью лишенный финансирования является необоснованным.

Финансирование девелоперов: да здравствуют госбанки! За прошлый год российские банки вдвое увеличили объем кредитов, выданных сектору, а наибольший прирост пришелся на Сбербанк и ВТБ. Поддержание таких темпов роста в этом году не представляется возможным, и ряд банков с уже значительной долей кредитов девелоперам будут уменьшать концентрацию риска в этом секторе. Замедление роста, однако, вряд ли станет резким – опять же из-за поддержки со стороны госбанков. Только за первый квартал ВТБ выдал девелоперам кредитов более чем на USD2 млрд.

Ипотечное кредитование: аналогичная ситуация. Рынок ипотеки стремительно трансформируется в пользу крупных банков, которые имеют стабильный доступ к долгосрочному фондированию, и признаков резкого замедления темпов роста здесь также не наблюдается. Один только Сбербанк за первый квартал на 17% увеличил свой портфель ипотечных кредитов. Несмотря на негативные комментарии в прессе, статистика за первый квартал отражает те же сезонные колебания, что и раньше. Данные за первое полугодие должны быть опубликованы Банком России в ближайшее время.

Институциональные покупки продолжаются. Несмотря на широко распространенные опасения, поток институциональных покупок не прекратился. Наши отраслевые аналитики насчитали минимум 33 сделки, закрытые в первом полугодии, на общую сумму не менее USD5.1 млрд /только по сделкам с опубликованной стоимостью/.

Основные факторы кредитоспособности остаются неизменными... Качественный портфель проектов /т. е. равномерно распределенный по срокам завершения и с незначительной концентрацией/, баланс с достаточной долей собственного капитала и способность продавать площади до завершения проекта – три составляющих рецепта успешного выживания в непростые времена.

…как и наша уверенность в фундаментальных характеристиках сектора. До сих пор мы не наблюдаем коррекции ни арендных ставок, ни цен на жилье, хотя активность на рынке снизилась, а количество сделок сократилось. Мы по-прежнему считаем, что в сегменте жилой недвижимости из-за проблем с финансированием скорее пострадает предложение, чем спрос, что лишь будет способствовать улучшению фундаментальных характеристик сектора. Что касается коммерческой недвижимости, повышение ставок капитализации приведет к снижению оценки стоимости объектов, но не до такой степени, чтобы привести к серьезному сокращению активов девелоперов".

www.prime-tass.ru